Investeren in een vakantiewoning

Investeren in een vakantiewoning

15 juli 2020 4 Door Kaskoe

“If it flies, fucks or floats, rent it.” Het is een bekende uitspraak, waarmee (in ieder geval met flies en floats) wordt bedoeld dat je zaken waar je veel voor betaald en die hard afschrijven, beter kunt huren dan kopen. Over of dat ook voor “fucks” geldt, houdt Kaskoe zich wijselijk op de vlakte… Maar aan dit rijtje kunnen we wat mij betreft ook vakantiewoningen toevoegen. Want de voorgespiegelde rendementen van 7% of meer ten spijt: van investeren in een vakantiewoning wordt vooral de projectontwikkelaar gelukkig. Is investeren in een vakantiewoning een verstandige strategie richting financiële onafhankelijkheid?

Investeren in een vakantiewoning, hoge rendementen en gegarandeerde winsten?

Veel Nederlanders gaan in eigen land op vakantie. Voor de zomerperiode zijn er nauwelijks meer vakantiewoningen te huren. Je zou bijna beginnen te denken dat het verstandig is om te gaan investeren in vakantiewoningen.

Aan de projectontwikkelaars en andere aanbieders van vakantiewoningen zal het niet liggen. Als vanouds schermen zij met hoge rendementen en allerlei andere beloftes die je het idee geven dat je een halve malloot bent als je niet gaat investeren in een vakantiewoning. Wat zijn de beloftes die dergelijke clubs doen?

Als ik verschillende aanbieders bekijk, lijkt het allemaal te mooi om waar te zijn. Er wordt geschermd met de term “gegarandeerd meerjarig nettorendement”. Het lijkt er op dat tussentijds doorverkopen altijd mogelijk is en dat het bijna zeker is dat verkoop je zelfs winst oplevert. Uiteraard wordt jouw vakantiewoning zorgeloos verhuurd maar kan jij ook altijd zelf op jouw eigen droomplekje terecht (wat mij een contradictie lijkt). En het wordt gepresenteerd als aantrekkelijk alternatief omdat sparen niets meer oplevert. Voor de volledigheid: het gaat hierbij om huisjes in vakantieparken in binnen- en buitenland.

Investeren in een vakantiewoning
Gouden bergen

Als ik die beloftes bekijk, dan klopt daar mijns inziens weinig van. Zeker, ik sluit niet uit dat als jij je vakantiewoning doorverkoopt, je winst maakt. En dit Corona-jaar, waar wij Nederlanders met z’n allen in Nederland vakantie lijken te voeren, zal het rendement vast goed zijn. Maar geldt dat ook als het huisje inmiddels zes jaar oud is en het park waarin het staat wordt gebruikt om seizoenarbeiders te huisvesten?

Wat zijn de voordelen van het investeren in een vakantiewoning?

Zeker, het hebben van een eigen vakantiewoning kan voordelen bieden. Het kan een goede uitvalsbasis bieden voor weekenden of vakanties. Een bevriend stel van Kaskoe vindt het heerlijk om het weekend met de kinderen vanuit hun huis in de stad naar hun vakantiechaletje aan het water in de vrije natuur te gaan. En het is altijd leuk om vrienden of familie te kunnen uit te nodigen voor visite of een kort verblijf.

Een ander voordeel dat kan gelden is dat een vakantiewoning (of beter gezegd: vastgoed) een interessante aanvulling in je investeringsportfolio kan zijn. Zowel op je reis naar financiële onafhankelijkheid als in het voorzien in een passief inkomen kan vastgoed een goede mogelijkheid vormen.

Wat zijn de nadelen van het investeren in een vakantiewoning?

Naast de voordelen is er een flink aantal nadelen te noemen, die door de verkopers van vakantiewoningen worden genegeerd of gebagatelliseerd.

Om maar een paar nadelen te noemen: je hebt een aantal risico’s waar je zelf als eigenaar van een vakantiewoning weinig invloed op kunt uitoefenen. Het risico op onderbezetting of het risico op hogere kosten bijvoorbeeld, die een forse aanslag op iedere rendementsberekening plegen.

Maar wat ook zeker meespeelt is dat vakanties en het vakantiegedrag behoorlijk trendgevoelig zijn. Nu is ‘glamping’ of een verblijf in een yurt helemaal in, misschien willen we over vier jaar wel allemaal back to nature of juist een verblijf in een superdeluxe park met binnen- en buitenzwembad en meerdere restaurants.

Investeren in een vakantiewoning
Yurt

Een niet te onderschatten risico is de wisselwerking tussen het vakantiepark en de vakantiewoning. Als het vakantiepark verloedert, heeft dat een desastreus effect op de aantrekkelijkheid van de vakantiewoning. En als 60% van de vakantiewoningen wordt verhuurd aan seizoensarbeiders heb je misschien wel een topbezetting. Maar of het de sfeer in je vakantiepark ten goede komt, vraag ik mij af.

Als investeerder kijk ik ook altijd naar de mate van liquiditeit van een investering. Ik vind het prettig om te investeren in mogelijkheden die eenvoudig liquide te maken zijn. Publiek verhandelbare aandelen zijn bijvoorbeeld uiterst liquide, je kunt ze iedere werkdag eenvoudig via de beurs verkopen. Dat geldt niet voor vakantiewoningen. Deze zijn veel minder liquide.

Een extra risico vormen mij inziens vakantiewoningen in het buitenland, zeker als ze niet in een park staan. Juridische uitdagingen, onderhoud, leegstand, kans op inbraak… Maar goed, misschien zie ik wel te veel beren op de weg.

Welke ‘trucjes’ hanteren projectontwikkelaars?

Om nietsvermoedende geïnteresseerden zo ver te krijgen om te kopen, hanteren (sommige) projectontwikkelaars allerlei trucjes.

Om te beginnen bieden ze vaak een onwaarschijnlijk hoog rendement. Dat doen ze door bijvoorbeeld te rekenen met een netto aanvangsrendement in plaats van dat je het rendement van de gehele looptijd van een investering berekent. En ja, de eerste vijf jaar als zo’n woning nog spik en span is en er relatief weinig onderhoud nodig is, zal het rendement natuurlijk hoger liggen dan in het 15e jaar, waarin je wordt gevraagd om een onderhoudsbijdrage voor de verbouwing van het gezamenlijke zwembad. Verder rekenen ze vaak met onrealistisch hoge bezettingsgraden en schermen ze met waardestijgingen die je zou kunnen incasseren bij verkoop.

Een andere truc die veel wordt gebruikt, is verplichte gedwongen winkelnering. Een truc waarmee je als eigenaar van een vakantiewoning vooral het rendement van de projectontwikkelaar stut. Werkelijk alles, van ontwerp, aanleg, bouw, onderhoud, schoonmaak en allerlei diensten en faciliteiten, wordt door de projectontwikkelaar ingekocht of toegespeeld aan dochterondernemingen. De factuur daarvan wordt vervolgens bij jou neergelegd. Bij de opdrachtverstrekking speelt niet zozeer prijs of kwaliteit de hoogste rol, maar de verdienmogelijkheden voor de projectontwikkelaar. En de projectontwikkelaar steekt het verschil in eigen zak.

Investeren in een vakantiewoning

En mocht jij daar niet aan mee willen doen? Nou, dan is de kans groot dat jouw woning minder wordt verhuurd door de verhuurorganisatie van die projectontwikkelaar.

Overwegingen mocht je willen investeren in vakantiewoningen

Uiteraard zijn niet alle mogelijkheden voor het investeren in vakantiewoningen onrealistische fata morgana’s. Maar indien jij overweegt om je geld in een vakantiewoning te steken, neem dan de volgende zaken mee in je overwegingen:

  • Wil je een vakantiewoning vooral zelf gebruiken of zie je het vooral als een mogelijkheid om rendement te maken door het te verhuren of als beleggingsobject?
  • Past een investering in een vakantiewoning in jouw strategisch plan voor financiële onafhankelijkheid?
  • Is de vakantiewoning te financieren met eigen geld of wil je ervoor gaan lenen?
  • Vermijd afhankelijkheden door te kiezen voor een vakantiewoning met eigen grond in onverdeeld eigendom. Of verifieer vooraf of er een belangenvereniging bestaat van woningeigenaren op het park die gezamenlijk weerwoord kan bieden tegen de parkeigenaar.

Alternatieven voor het investeren in een vakantiewoning

Er zijn gelukkig meerdere alternatieven voor het investeren in een vakantiewoning. Mocht je graag in vastgoed willen investeren, dan kan je ook in REIT’s, vastgoed-ETF’s of vastgoedondernemingen investeren. Deze bieden vaak een opbrengst in dezelfde orde van grootte zonder de nadelen. En mocht je graag een langdurig meerjarig rendement willen nastreven dan kan je ook investeren in aandelen of ETF’s. Historisch gezien heeft dit een beter trackrecord en dan heb je niet te maken met de nadelen. Uiteraard heb je ook niet de voordelen van een eigen vakantiewoning.

Tenslotte: “If it flies, fucks or floats, rent it.” Ook al voldoet een vakantiehuisje niet aan de kenmerken, je kunt het wel degelijk huren. Of zorgen dat je vrienden of familie hebt met een vakantiewoning en de bereidheid jou daar af en toe gebruik van te laten maken.

Conclusie

Voor Kaskoe is het duidelijk, investeren in een vakantiewoning past niet in mijn strategie. Te veel mitsen en maren, te weinig liquide en bovendien moet ik er niet aan denken om iedere vakantie naar dezelfde plek te gaan. Voor mijn financiële onafhankelijkheid vertrouw ik grotendeels op mijn dividendgroei strategie.

Wat heb jij voor overwegingen om juist wel of niet in een vakantiewoning te investeren?