Is Omega Healthcare Investors een interessante investering?

Is Omega Healthcare Investors een interessante investering?

29 oktober 2020 8 Door Kaskoe

In de lijstjes van aandelen die geliefd zijn onder beleggers in dividendaandelen komt het bedrijf regelmatig voor: Omega Healthcare Investors. Omega Healthcare Investors is een aandeel dat sinds 2017 in de dividendportfolio van Kaskoe is opgenomen. Maar wat is dit voor bedrijf en waarom is het dividendrendement zo hoog? En is Omega Healthcare Investors een interessante investering voor jouw beleggingsportfolio?

Is Omega Healthcare Investors een interessante investering?

Wat doet Omega Healthcare Investors (OHI)? OHI is een vastgoedfonds in de vorm van een REIT. Het is een REIT dat is gespecialiseerd in wat in de Verenigde Staten skilled nursing facilities genoemd worden. In Nederland kan je dit enigszins vergelijken met verzorgingshuizen of woonzorgcentra. Het grootste deel van het vastgoed bevindt zich in de Verenigde Staten, maar OHI is ook actief in Groot-Brittannië. In totaal heeft OHI 959 locaties in beheer waar ruim 96.000 bedden staan. Het bedrijf is opgericht in 1992.

Omega Healthcare Investors

Bedrijfsmodel OHI

Het bedrijfsmodel van OHI bestaat eruit dat zij financiering uit de markt haalt. Vervolgens financiert OHI daarmee bestaande of nieuwe verzorgingshuizen. Deze verzorgingshuizen verhuurt OHI aan zorgorganisaties, ook wel operators genoemd. Deze operators betalen huur aan OHI en baten het verzorgingshuis uit. Het portfolio van OHI bestaat voor 84% uit dergelijke skilled nursing facilities. De overige 16% bestaat uit senior housing, wat we in Nederland bejaardenwoningen pleegden te noemen. OHI is een REIT dat werkt volgens een zogenaamde triple-net leases. Dit wil zeggen dat alle kosten die bij het gebruiken van het vastgoed voor rekening van de operator komen. De gemiddelde huurperiode bedraagt 9,2 jaar. Het merendeel van de huurovereenkomsten eindigt pas na 2026.

Een REIT, wat betekent dat?

Omega Healtcare Investors is een REIT. Eerder heeft Kaskoe een artikel geschreven over REIT’s. In het kort is een REIT een vastgoedfonds dat opereert onder een gunstige fiscale regeling. Dit betekent onder meer dat 90% van het belastbaar inkomen als dividend moet worden uitgekeerd aan de aandeelhouders.

Fundamentals van OHI

Aandelen OHI worden verhandeld op de New York Stock Exchange onder de ticker OHI. De marktkapitalisatie is zo’n USD 6,8 miljard. De laatst gerapporteerde jaaromzet bedroeg USD 989,3 miljoen. De operationele winst bedroeg USD 398,3 miljoen.

Volatiliteit

De koers van het aandeel bedraagt momenteel ruim USD 29, maar kan behoorlijk schommelen. De 52-weeks-range van de koers ligt tussen USD 13,33 en USD 45,22. Bij REIT’s heeft het minder zin om te kijken naar de koers-winst verhouding maar wordt vaak de koers gerelateerd aan de funds from operation, de FFO. De P/FFO-waarde ligt op 9,26.

Omega Healthcare Investors
Bron: Gurufocus.com Klik hier voor groter plaatje.

Dividend

Het dividend bedraagt USD 2,68 en wordt per kwartaal uitgekeerd. Het dividendrendement komt daarmee op ruim 9%, wat hoog te noemen is. Bij REIT’s heeft het geen zin naar de payout-ratio te kijken, ook hierbij kun je beter kijken naar de FFO in relatie tot het uitgekeerde dividend. Bij OHI ligt deze waarde op 87%.

Soortgelijke REIT’s

OHI is uiteraard niet de enige REIT met skilled nursing facilities als specialisatie. Vergelijkbare beursgenoteerde bedrijven zijn Sabra (SBRA), National Health Investors (NHI) en CareTrust (CTRE). Van deze vier is OHI de grootste (gemeten aan marktkapitalisatie) en biedt zij het hoogste dividendrendement (gemeten aan forward dividend yield).

Omega Healthcare Investors
Bron: Gurufocus.com. Klik hier voor groter plaatje.

Risico’s van OHI als investering

Een goedlopende REIT zorgt dat de bezetting van haar vastgoed zo hoog mogelijk is. Leegstand is funest.

Bezettingsgraad en wanbetalers

Een risico dat REIT’s dus lopen is dat huurders op een bepaald moment niet langer in staat zijn de huur te betalen. En dit risico is ten tijde van Covid-19 onder de REIT’s die zich hebben gespecialiseerd in skilled nursing facilities behoorlijk gegroeid. OHI had vorig jaar al aangegeven dat twee huurders mogelijkerwijs betalingsproblemen zouden krijgen.

Afgelopen maand heeft OHI aangekondigd dat zij de manier van boekhouding verandert en risico’s conservatiever inschat. Omzet wordt voortaan niet meer geteld op basis van gefactureerde omzet maar op basis van ontvangen omzet (kasbasis). En op de te verwachten huurinkomsten van twee huurders wordt een afschrijving gedaan van USD 140 miljoen. Dit betekent een eenmalige lagere omzet over het derde kwartaal, waarvan de cijfers vandaag bekend worden gemaakt. Vanwege de duur van de Covid-19 crisis is het overigens niet waarschijnlijk dat hiermee alle pijn genomen is.

Politieke risico’s

Een ander risico is dat skilled nursing facilities voornamelijk betaald worden vanuit Medicare en Medicaid. Indien de wetgeving wordt aangepast of budgetten worden gekort, is de kans groot dat dit impact heeft op REIT’s als OHI. Zeker onder president Trump is het onzeker wat de toekomst voor Medicare en Medicaid brengt. Eerder dit jaar, tijdens de State of the Union, werd gesuggereerd dat de uitgaven voor Medicare en Medicaid zouden gaan worden gekort. Maar inmiddels zijn we een Corona-crisis rijker. En heeft de regering Trump aangekondigd dat de kosten voor vaccinatie tegen Covid-19 worden bekostigd uit Medicare en Medicaid. En hebben we dinsdag ook nog verkiezingen.

Kansen voor Omega Healthcare Investors

Naast de eerdergenoemde risico’s is er ook sprake van een aantal factoren die gunstig kunnen uitpakken voor OHI. In de eerste plaats de lage rentestand en de aankondiging van de FED dat ze daar de komende drie jaar ook niet veel aan gaan verhogen. In principe is dit gunstig voor OHI omdat ze oude leningen kunnen aflossen met nieuwere leningen tegen een lagere rente. Een andere kans voor OHI is dat een aantal operators die zelf hun vastgoed in eigendom zitten, financieel in zwaar weer zitten. Steeds meer van dergelijke operators verkopen hun vastgoed en huren dat vervolgens terug. Tenslotte is er de demografische trend dat mensen ouder worden en de groep ouderen groeit, waarmee dus ook de vraag naar skilled nursing facilities zal blijven groeien.

Bron: Pixabay

Is het dividend van Omega Healthcare Investors veilig?

In de eerste plaats kan je een dividend van een REIT eigenlijk nooit als veilig bestempelen. Omdat de uitbetaling via wetgeving zo afhankelijk is van het resultaat, heeft het management van een REIT simpelweg minder knoppen om aan te draaien. Als het resultaat gedurende een kwartaal tegenvalt, daalt het dividend. Goed management is dus bij een REIT van groot belang. Wat voor OHI spreekt, is dat zij haar dividend vanaf 2004 jaarlijks consistent heeft doen laten stijgen. Verwacht van die stijging overigens niet te veel. De huidige 5-jaars groei bedraagt weliswaar 5,9% per jaar, maar kent een dalende trend.

Op basis van de financiële stand van zaken is het bij REIT’s lastig te voorspellen. REIT’s zijn vanwege hun aard sowieso altijd zeer zwaar gefinancierd. Dit zorgt voor de leverage die ze nodig hebben, maar deze hefboom kan uiteraard ook de verkeerde kant uitwerken.

Overigens heeft OHI op 22 oktober aangekondigd USD 0,67 dividend per aandeel uit te keren. De afschrijving van het tweede kwartaal heeft dus geen gevolgen voor het dividend.

Is Omega Healthcare Investors een interessante investering?

Voor beleggers die een hoog dividendrendement zoeken, is het bijna onontbeerlijk een aantal REIT’s op te nemen in de portfolio. OHI is naar mijn mening, samen met NHI, één van de minder risicovolle REIT’s. Op korte termijn is de kans groot dat OHI nog wel wat problemen moet oplossen, ondanks de afschrijving die zij in het vorige kwartaal heeft gedaan. Maar op de langere termijn denk ik dat OHI voldoende kansen heeft verder te groeien. Ook ben ik van mening dat REIT’s interessanter zijn dan Europese vastgoedfondsen, vanwege de onderliggende wetgeving. Maar persoonlijk wil ik niet te veel REIT’s in mijn dividendportfolio. Ook beperk ik de hoogte van de investering en zorg ik bovendien spreiding in de specialisaties van de REIT’s. Tenslotte ga ik er bij REIT’s niet vanuit dat er een substantiële koerswinst te verwachten valt over een langere periode.

Welke REIT’s heb jij in je portfolio?