Monmouth Real Estate: REIT met jaarlijks 17% rendement
Veel lezers van Kaskoe waarderen de analyses van nieuw te kopen aandelen. Alleen heb ik de laatste tijd weinig nieuwe aandelen gekocht. Iets met pandemie en even afwachten welke kant het uitgaat. Gelukkig heb ik ook niets verkocht, want na een hele forse dip in maart 2020 klotst het geld weer torenhoog tegen de plinten en wordt record na record verbroken. Waar Kaskoe dus ook dankbaar van profiteert. Maar al met al verschijnen er dus verdacht weinig analyses van interessante aandelen op Kaskoe.
Monmouth Real Estate
Tijd om daar verandering in aan te brengen. Geen nieuw aandeel, maar één van de aandelen die ik ooit als eerste heb gekocht, Monmouth Real Estate (Ticker: MNR). Monmouth Real Estate maakt deel uit van Kaskoe’s dividendportfolio vanaf het allereerste begin. En ja, je leest het goed, Monmouth Real Estate laat een jaarlijks rendement zien van ruim 17%. Terwijl het eigenlijk gewoon best een stoffig en saai aandeel is, van een redelijk conservatief bedrijf.
Een REIT, wat is dat ook al weer?
Hoe zit dat? Monmouth Real Estate is een REIT. Meer over REIT’s lees je hier. Samengevat is een REIT een bedrijf dat onder een specifieke juridische (Amerikaanse) regelgeving vastgoed beheert. Een van de vereisten van die regelgeving is dat minimaal 90% van de winst als dividend uit wordt gekeerd.
Nou zijn er REIT’s in allerlei soorten en maten. Je kunt je voorstellen dat als je met je vastgoed in kantoren, winkelcentra of hotels zit, je niet de beste tijd van je leven hebt. Maar hoe anders is dat als je vastgoed hebt dat bijzonder in trek is als gevolg van de enorme groei van e-commerce? En dat is precies waar een flink deel van het succes van Monmouth Real Estate vandaan komt.
Wat doet Monmouth Real Estate?
Monmouth Real Estate is opgericht in 1968 en heeft zich gespecialiseerd in het verhuren van industriële bedrijfslocaties. Denk hierbij aan distributiecentrum of productiehallen. MNR koopt industriële bedrijfslocaties en verhuurd die vervolgens langdurig aan zogenaamde investment-grade huurders op basis van net lease. Dat wil zeggen dat de huurder niet alleen de huur betaalt, maar ook de kosten voor onderhoud, verzekering en belasting. Ook andere operationele kosten komen voor rekening van de huurder.
Cijfers Monmouth Real Estate
Onderstaand een aantal kerncijfers van Monmouth Real Estate.
Zeer constant groeiende winst en FFO
In bovenstaande tabel is te zien dat zowel omzet als winst de afgelopen 5 jaar gestaag zijn gegroeid. Dit geldt (gemiddeld genomen) ook voor een andere belangrijke maatstaf voort REIT’s, de FFO (Funds from Operations). De gemiddelde groei van de laatste vijf jaar loopt synchroon met de groei van de koers van het aandeel MNR.
Redelijk dividendrendement, lage dividendgroei
MNR is geen dividendkanon zoals sommige andere REIT’s. Het huidige dividendrendement bedraagt 4,13%. Dat ligt overigens voor een belangrijk deel aan de oplopende koers van de afgelopen periode, waarover later meer. Als je de guts had gehad om in maart 2020 in MNR te investeren, had je een dividendrendement van ruim 7,5% gevangen. MNR is ook geen stevige dividendgroeier. De jaarlijkse groei over de afgelopen 5 jaar bedraagt 2,2%. Overigens zit daar de net aangekondigde dividendverhoging van 5,9% nog niet in meegerekend. Alhoewel de dividendgroei dus net de inflatie tenietdoet, is deze wel één van de hoogste in de sector. En dat heeft te maken met het feit dat veel REIT’s minder stabiel zijn en vaker hun dividend moeten verlagen. MNR heeft haar dividend al dertig achtereenvolgende jaren gelijk gehouden of verhoogd.
Balans Monmouth Real Estate
Zoals bij veel REIT’s is de balans van MNR behoorlijk volgehangen met schulden. Maar verhoudingsgewijs (in vergelijking met andere REIT’s) varen ze niet enorm scherp aan de wind. De looptijden van de leningen is bovendien goed verspreid, twee derde van de huidige schuld heeft een looptijd tot na 2024. Maar voor alle REIT’s geldt: bij een rentestijging is de kans groot dat de winst op termijn daalt. En daarmee de aandelenkoers en het rendement.
Waardering Monmouth Real Estate
De waardering van MNR is denk ik op dit moment vrij hoog. Dat heeft vooral te maken met een overnamevoorstel waarover later meer. Daarnaast heeft de enorme vraag naar opslagruimte als gevolg van de groei van e-commerce ook een effect gehad op de koers. Het is lastig de fair value te berekenen, en de verschillende bronnen geven ook totaal verschillende waardes. In ieder geval is het een feit dat de huidige koers zeer dicht tegen de hoogste waarde ligt van de afgelopen 52 weken. En hebben de REIT’s het als groep gemiddeld afgelopen jaar een flink stuk slechter gedaan met een min van 12% (tegenover een plus 17% van MNR). Dus is MNR overgewaardeerd? Of is het een kwaliteits-REIT in de juiste sector dat daarom wat meer mag kosten?
Intern management
MNR kent een intern management met veel ervaring, dat bovendien zelf 6% van de aandelen in handen heeft. Ik heb een voorkeur voor REIT’s met een intern management. De aandeelhoudersbelangen zijn over het algemeen beter gewaarborgd dan bij een REIT met een extern management. Ook lijken REIT’s in de VS met een intern management beter te presteren.
Goede spreiding
De industriële locaties van MNR zijn goed verspreid over de Verenigde Staten, met een spreiding over 34 staten. Huurders zijn bijna allemaal grote, solide en betrouwbare partijen, zoals Fedex, Amazon, UPS, Coca-Cola, AB Inbev, Toyota en Siemens. MNR kiest bewust voor klanten met een hoge kredietwaardigheid. Groei vindt plaats via acquisitie van nieuwe industriële locaties die direct langdurig (20 jaar) verhuurd worden.
Afhankelijkheid van Fedex
De grootste huurder is Fedex, dat goed is voor maar liefst 56% van de jaarlijkse huurinkomsten en bijna 46% van de beschikbare vierkante meters. Aan de ene kant is dit een grote afhankelijkheid die je als risico kunt zien. Aan de andere kant kun je het ook zien als het bewijs dat MNR datgene wat zij doen heel erg goed doen, zodat een partij als Fedex bereid is steeds verdergaande samen te werken met MNR.
Bezettingsgraad Monmouth Real Estate
Bij REIT’s is de bezettingsgraad één van de belangrijkste graadmeters. MNR kent een bezettingsgraad van meer dan 99%, de hoogste van de sector. Bovendien gelden er lange huurtermijnen, in de komende drie jaar verlopen huurovereenkomsten ter waarde van 16% van de omzet. Ter vergelijking, bij een REIT als STAG is dat bijna het dubbele. De gebouwen zijn gemiddeld net geen 10 jaar oud, wat relatief jong is voor dit soort vastgoed.
Kaper op de kust
Succes trekt kapers aan. In dit geval is het één van de grotere aandeelhouders van MNR, een hedge fund met de naam Blackwells Capital. Zij hebben 20 december te kennen gegeven MNR graag over te nemen tegen een waarde van USD 18,- per aandeel. Dit is een premium van 5% per aandeel, wat Kaskoe aan de lage kant vindt. Sowieso zit ik er eerlijk gezegd helemaal niet op te wachten om MNR te verkopen en een alternatief te zoeken. Ik heb liever 17% per jaar dan eenmalig USD 18,- op de bank.
Activistisch hedge fund
Blackwells schermt, zoals activistische aandeelhouders wel meer doen, met allerlei chique eloquente zinsneden in haar persbericht, zoals: “As a public company, Monmouth has significantly underperformed comparable industrial REITs over the last five years, further exacerbated by the stock’s lack of liquidity.” Ze willen ook graag wat meer zetels in het bestuur van Monmouth Real Estate.
Performance MNR versus sectorgenoten
Kaskoe’s gedachte hierbij: als MNR zo prut presteert, waarom zit Blackwells er dan überhaupt in? Zijn er beter presterende industriële REIT’s? Ja, afhankelijk van waar je dat aan afmeet wel. Maar als je de prestaties van MNR afzet tegen een ETF met Industrial REIT’s (Pacer Benchmark Industrial Real Estate SCTR ETF, ticker INDS, helaas niet in Nederland te krijgen, wel interessant om te bekijken welke andere REIT’s daar in zitten…) dan denk ik dat het wel meevalt met die underperformance.
Bovenstaand de reële performance van Monmouth Real Estate vanaf de aankoopdatum door Kaskoe. Als benchmark heb ik de Pacer Benchmark Industrial Real Estate SCTR ETF erbij gezet.
Reactie bestuur Monmouth Real Estate
De reactie van MNR is dat ze JPMorgan hebben gevraagd om het bestuur te ondersteunen bij het uitvoeren van een strategische review starten. En dat uit die review zal volgen dat het voorstel van Blackwells van USD 18,- niet in het beste belang van het bedrijf zal zijn. Da’s makkelijk voor JPMorgan, dat ze alvast weten wat de uitkomst gaat zijn 😊
Conclusie Monmouth Real Estate
Wat mij betreft is MNR één van de beter geleide REIT’s in de juiste sector. Met een waardering die daarbij hoort. Voorlopig houd ik ze aan, ondanks de lage dividendgroei. En hoop ik dat ze de relschoppers van Blackwells weer terug in hun hok jagen. Alhoewel het nooit slecht is als een aandeelhouder eens wat kritische vragen stelt.
Welke REIT’s vind jij interessant?
Mooie uitgebreide analyse weer.
Zelf heb ik O en IRM als Reits in mijn portfolio. Misschien is MNR wel een goede toevoeging, maar dan op een iets lagere koers (nu op all-time-high).
Thanks! Iron Mountain vind ik ook interessant. Lagere waardering, maar varen financieel wel scherper aan de wind dan Monmouth.
Zelf heb ik al een hele tijd Iron Mountain in de portefeuille zitten. Zitten in een andere tak van sport ook. Nadeel van de Reits is wel dat ze heel gevoelig zijn door de leverage waar ze vaak mee werken. Maar in de zoektocht naar rendement blijft er weinig over.
Iron Mountain zit ik ook al een tijdje naar te kijken. Maar ik twijfel nog steeds. En de licht stijgende rente in de VS werkt niet in het voordeel van Reit’s. Denk wel dat Iron Mountain redelijk recessie-proof is.
Hi Kaskoe,
Interessant aandeel met een mooi dividend rendement. Het aandeel vind ik zelf wel fors gewaardeerd op het moment met een P/E van ongeveer 58. Ik zie dat jij op een veel lager niveau ben ingestapt en al bijna 90% hebt kunnen profiteren van de koersstijging. Zou je het nu gezien de waardering alsnog zien als een goede investering? Zelf wacht ik het af en lijkt het mij een mooi aandeel om te kopen na een dip (als die komt natuurlijk).
Daarnaast valt mij op dat bij Seeking Alpha het aandeel een negatieve EPS laat zien van TTM en 2019 van 0,50 USD. (zie https://seekingalpha.com/symbol/MNR/income-statement). Gezien de business van MNR vond ik dat toch wel opvallend en toen zag ik ook dat dit niet overeenkomt met hetgeen wat jij in de analyse hebt staan. Heb jij een idee wat dit zou kunnen verklaren?
Groet en bedankt weer voor een mooie analyse,
DB
Hi DB, voor REIT’s heeft het weinig zin om alleen naar de P/E te kijken. Een boekhoudkundig waarderingsverschil (naar boven of naar beneden) weegt direct door in het resultaat, wat tot grote eenmalige verschillen kan leiden vanwege het kapitaalintensieve karakter van de business. In 2020 zit er iets dergelijks in de resultaten. Ik kan niet exact achterhalen wat het is, maar het lijkt te maken te hebben met een wijziging van accounting rules. In ieder geval heeft de negatieve EPS en de hoge P/E waarde met elkaar te maken.
Een betere maatstaf om naar REIT’s te kijken, is FFO (Funds from operations) of AFFO (Adjusted funds from operations). Als je de prijs deelt door de FFO krijg je een betere maatstaf die vergelijkbaar is met de P/E in minder kapitaalintensieve sectoren. Vergelijking vergt wel wat uitzoekwerk, want FFO of AFFO per share kan ik op Seeking Alpha niet goed vinden. Op Gurufocus kan ik wel een vergelijking maken, zie plaatje.
Ik weet niet of ik nu zou instappen. De waardering is aan de hoge kant, maar niet extreem. En ik verwacht dat de e-commerce boost nog wel een tijdje zal voortduren. Wel zit er nu wat lucht in de koers vanwege het gestook door Blackwells, dat kan je ook zien aan het koersverloop van januari. Als de koers weer rond de 16 staat, heb je een P/FFO van +/- 20.
Ik heb Monmouth ook de nodige jaren in mijn portefeuille gehad. Uiteindelijk afscheid genomen, omdat de koers erg was opgelopen en ik er ben er ook geen fan van dat Monmouth zelf voor ruim 200$ dollar aan beleggingen in andere vastgoed fondsen heeft. Pagina 131 van het Form-10k heeft een mooi overzicht van de beleggingen in collega REIT’s.
Hierop zijn forse verliezen gelden de afgelopen jaren. Dit is volgens mij ook de verklaring voor het verlies over 2019. In eerste instantie door de miserie in shopping malls op B locaties en in 2e instantie zijn onder druk van Corona sluitingen CBL en Pennysylvania REIT door een ‘chapter 11’ gegaan, waardoor deze posities bijna niks meer waard zijn.
Ondanks de absolute kwaliteit van de eigen beleggingen is de portefeuille aan beleggingen in collega REIT’s en met name de kwaliteit van een aantal namen een reden geweest voor mij om uit te stappen.
Ik ben wel het er wel mee eens dat de overnameprijs laag lijkt, want de koers is niet veel anders dan de prijs die jaar of 2 ook voor het aandeel werd betaald.
Hi, denk dat je gelijk hebt dat het verlies aan de afwaardering van investeringen in andere REIT’s te maken heeft. Toont maar weer eens aan dat de schoenmaker zich beter bij z’n eigen leest begeeft, want grotendeels winkelcentra in plaats van industrieel. Het is eenmalig en nu genomen, we gaan zien hoe het zich verder ontwikkeld.