Overname van Monmouth Real Estate Investment

Overname van Monmouth Real Estate Investment

6 mei 2021 5 Door Kaskoe

In januari dit jaar schreef Kaskoe over Monmouth Real Estate Investment (MNR). MNR is een REIT dat Kaskoe jaarlijks een rendement opleverde van ruim 17%. Blackwells Capital, een hedgefund, vond dat dit wel wat beter kon en liet weten de aandelen MNR te willen kopen voor USD 18,-. Het bestuur van MNR sloeg dat af, maar liet wel weten een strategische review uit te voeren.

Overname van Monmouth Real Estate Investment

Klaarblijkelijk is deze strategische review afgelopen. Want eerder deze week werd bekend dat Equity Commonwealth (EQC) Monmouth Real Estate Investment overneemt voor USD 3,4 miljard. De transactie is een aandelentransactie, wat wil zeggen dat de aandeelhouders van MNR hun aandelen verkopen en betaald krijgen in aandelen EQC.

Overname van Monmouth Real Estate Investment
Logo Monmouth Real Estate

Betalen in aandelen Equity Commonwealth

Een aandelentransactie heeft als nadeel dat je niet precies weet wat je krijgt. Dat is namelijk afhankelijk van de koers van het aandeel waarmee de deal betaald wordt. In de deal met MNR krijgen aandeelhouders van MNR 0,67 aandelen EQC per aandeel MNR. Dat wil zeggen dat als je 150 aandelen MNR zou hebben, je in ruil daarvoor 100 aandelen EQC krijgt. Bovendien krijgen de aandeelhouders van MNR nog een reguliere dividenduitkering van USD 0,18.

Wat krijg je voor één aandeel Monmouth Real Estate Investment

De koers van een aandeel EQC bedroeg op het moment van aankondiging USD 29,01. De koers van MNR stond op USD 18,23. Op basis van die koersen zou een aandeel MNR op 29,01 * 0,67 + 0,18 is USD 19,62 waard zijn. Kortom, USD 1,39 meer dan wat de markt ervoor gaf. Maar: als gevolg van de aankondiging van de transactie steeg de koers van MNR met zo’n 6%, en daalde de koers van EQC met zo’n 5%. Aan het eind van de handelsdag was de koers van EQC gedaald tot USD 27,66. Waardoor de aandeelhouders van MNR een waarde van USD 18,71 per aandeel MNR ontvangen. De markt verwacht vermoedelijk nog wel een beter bod van EQC, want het aandeel MNR steeg in de loop van de dag om op 19,35 te sluiten.

Wat is Equity Commonwealth

Equity Commonwealth stond niet op de radar bij Kaskoe. Het is net als MNR een real estate investment trust (REIT). Een REIT biedt, mits ze voldoen aan een aantal regels, de mogelijkheid om een groot deel van hun winst als dividend uit te keren. Je kunt hier meer lezen over REIT’s.

Overname van Monmouth Real Estate Investment
Bron: website Equity Commonwealth

Net als Monmouth Real Estate Investment is EQC een zogenaamd internally managed REIT. Dat is een pluspunt, want de belangen van een intern management liggen meer in lijn met de belangen van de aandeelhouders. Een extern management wil nogal eens handelen ten faveure van eigen bonussen of doelen, die niet altijd het belang van de aandeelhouder dienen.

Kanttekeningen Equity Commonwealth

Maar ik heb een paar grote kanttekeningen die mij niet bevallen aan EQC. In de eerste plaats keert EQC zeer onregelmatig dividend uit en hebben ze geen eenduidig dividendbeleid. In de aankondiging van de overname van Monmouth Real Estate Investment wordt wel beloofd dat EQC na overname van MNR dividend zal gaan uitkeren. Maar tegelijkertijd staat in het jaarverslag van 2020 van EQC een uitgebreide paragraaf waarom het uitkeren van dividend groei en aandeelhouderswaarde in de weg zou kunnen staan.

Aandeelhouderswaarde

Je zou dan verwachten: oké, geen focus op dividend, maar dan zal de groei ergens anders vandaan moeten komen. Maar: de aandeelhouderswaarde ziet er over de afgelopen 5 jaar ook niet goed uit. Daar waar de koers van MNR van USD 9,60 naar USD 19,35 is gestegen, is de koersstijging van EQC blijven steken op welgeteld USD 0,50 (!).

Overname van Monmouth Real Estate Investment
Koersverloop MNR (rood) en EQC (blauw) vanaf oktober 2015. Bron: Gurufocus.com

Portfolio Equity Commonwealth

Kijkend naar het soort vastgoed dat beide partijen beheren, zie ik ook een belangrijk verschil. Daar waar MNR zich richt op industrieel vastgoed, ligt de focus van EQC op de kantorenmarkt. En daar waar MNR met warehouses voor ondermeer Fedex en Amazon in een groeimarkt zit, vrees ik dat de kantorenmarkt een veel minder lucratieve aangelegenheid is. Net als in Nederland wordt er ook in de VS veel meer thuisgewerkt. Ik vind daarnaast de portfolio van EQC nogal slecht gespreid. In drie staten hebben zij in totaal 4 kantoorpanden.

Ratio achter de overname van Monmouth Real Estate Investment?

Vanuit het perspectief van Kaskoe past EQC niet in mijn dividendgroei-portfolio. Daar waar het dividend van MNR slechts matig groeide, bedroeg het jaarlijkse rendement uiteindelijk meer dan 20%. Ik begrijp de deal ook niet: als je van mening bent dat MNR matig presteert, laat je je toch niet overnemen door een REIT die aantoonbaar veel slechter presteert?

Kaskoe is geen fan

Kortom: Kaskoe is geen fan van de overname van Monmouth Real Estate Investment door Equity Commonwealth. En ik heb geen idee waar het de komende 2 á 3 maanden naar toe gaat. Wellicht komt er een hoger bod of mengt zich een andere partij in de overnamestrijd. Maar misschien ook niet. En gezien de koersschommelingen van het aandeel EQC is het maar helemaal de vraag wat je als aandeelhouder MNR uiteindelijk krijgt.

Verkoop aandelen aandeel Monmouth Real Estate Investment

Dus ik heb mijn aandelen Monmouth Real Estate Investment verkocht, tegen een koers van USD 19,13. Heb ik daarmee 22 dollarcent laten liggen? Ja, wellicht wel. Maar afgezet tegen een bod van USD 18,- in januari spring ik er positief uit.

Verkoop Monmouth Real Estate Investment
Rendement van Kaskoe op Monmouth Real Estate per jaar. Bron: Sharesight.com

En op een rendement van meer dan 20% per jaar lig ik niet wakker van USD 0,22. En met de cash gaat Kaskoe eens kijken wat voor anders moois er in de REIT-markt te koop is. Want het dividendrendement van 3,7% ga ik wel missen.

Ben jij als aandeelhouder wel eens in een overnamestrijd terecht gekomen?

Abonneer je op Kaskoe, en ontvang net als 585 andere abonnees mijn boekje met 9 dividend-tips!
Kaskoe haat spam. Lees hier mijn privacyreglement.