Wat is een REIT? Kaskoe Masterclass

Wat is een REIT? Kaskoe Masterclass

18 december 2019 0 Door Mr. Kaskoe

De volgers van mijn portfolio hebben misschien wel gezien dat ik twee vastgoedfondsen in bezit heb. Het gaat om Monmouth (MNR) en om Omega Healthcare Investors (OHI). Beide vastgoedfondsen zijn een zogenaamde REIT. Misschien heb jij als belegger die term wel eens eerder gezien. Maar wat is een REIT eigenlijk? Wat kan jij er als belegger mee? En waarom keren ze zoveel dividend uit, is dat wel veilig?

Wat is een REIT?

REIT staat voor Real Estate Investment Trust. Het is een onderneming die inkomsten verwerft uit het kopen, uitbaten en verkopen van vastgoed. Deze inkomsten worden vervolgens gedeeltelijk in de vorm van dividend aan de aandeelhouders uitgekeerd.

Er zijn verschillende vormen van REITs. Zogenaamde equity REITs zijn eigenaar van vastgoed en baten dit uit. De inkomsten bestaan vooral uit huur. MNR en OHI zijn beide voorbeelden van equity-REITs. Daarnaast zijn er mortgage REITs. Zij verstrekken en verhandelen hypotheken met vastgoed als onderpand. Hier bestaan de inkomsten vooral uit rente. Kaskoe begrijpt de werking van mortgage REITs onvoldoende, ik heb daar slechts een kleine positie in met New Residential Investment Corporation (NRZ). Ik zie dat meer als een financiële instelling of bank.

De meeste REITs zijn gespecialiseerd in een specifiek segment van de vastgoedsector. Zo is MNR gespecialiseerd in vastgoed die nodig is voor e-commerce. Denk hierbij aan grote opslagcentra op geografisch interessante locaties die zeer goed bereikbaar zijn.

Wat is een REIT
Locatie van Monmout Real Estate

OHI is gespecialiseerd in vastgoed voor gezondheidscentra en ouderenzorg. Andere voorbeelden van specialisaties zijn hotels, datacentra, winkelcentra, kantoorpanden of infrastructuur (zoals glasvezel, zendmasten of pijpleidingen). Er zijn veel verschillende REITs. In de lijst met Amerikaanse Dividend Champions van december staan er maar liefst 69. En dat zijn dan alleen nog maar de REITs die de afgelopen vijf jaar hun dividend hebben verhoogd.

Wat is een REIT

Waarom is een REIT interessant als belegging?

Een REIT is om verschillende redenen interessant als belegging.

Hoog dividendrendement

In de eerste plaats kennen REITs vaak een hoog dividendrendement. Percentages van meer dan 10% zijn mogelijk. Hoe dat komt leg ik straks uit. Zelf zeilt Kaskoe liever wat minder scherp aan de wind. Het dividendrendement van MNR ligt momenteel rond de 4,6% en dat van OHI ligt op 6,5%. Op de eerder genoemde lijst staan twee REITs met een dividendrendement van meer dan 10%. Het gemiddelde dividendrendement van alle REITs op de lijst ligt op 4,4%.

Alternatief voor vastgoedfonds

Daarnaast is een REIT is een interessant alternatief voor vastgoedfondsen of voor eigen vastgoed. De vastgoedfondsen in Nederland en Europa zijn voor Kaskoe minder interessant. De rendementen liggen vaak lager en schommelen nogal. Ook hebben Europese vastgoedfondsen te maken met allerlei verschillende nationale regels die uiteindelijk vaak rendement kosten.

Alternatief voor eigen vastgoed

Je kunt ook zelf in vastgoed stappen, in plaats van beleggen in vastgoedfondsen of REITs. In feite word je dan zelf verhuurder. Voor Kaskoe geeft dat alleen maar rompslomp. Huurders, onderhoud, financieringen, wetswijzigingen, plannen voor de VRH vanaf 2020… Kaskoe rilt al bij de gedachten. Dan liever een aantal posities in een paar gespecialiseerde REITs met een goed trackrecord en een gemiddeld jaarlijks rendement van meer dan 10%. Veel minder gezeik, en een stuk beter om te zetten in liquiditeit als het nodig is.

Hoog jaarlijks rendement

Uit een inventarisatie van JP Morgan blijkt trouwens dat REITs over het algemeen erg goed hebben gerendeerd de afgelopen periode. In een vergelijking tussen de verschillende asset-klassen over de periode 1998 tot 2017 blijkt het gemiddelde jaarlijkse rendement van REITs op 9,1% te liggen, tegenover 7,2% voor de S&P500 en een schamele 2,6% voor de gemiddelde belegger.

BRON reitsmarkets.com
Bron: J.P. Morgan Asset Management

Waarom keert een REIT veel dividend uit?

Waarom zijn de dividendrendementen van veel REITs zo hoog? Een REIT moet aan een aantal voorwaarden voldoen. Indien zij daaraan voldoet, geldt er een apart belastingregime. Dat belastingregime houdt in dat minimaal 90% van het belastbaar inkomen van de REIT als dividend moet worden uitgekeerd aan haar aandeelhouders. Een en ander is vastgelegd in amendement op de zogenaamde Cigar Excise Taks Extension, die in 1960 door president Eisenhower is goedgekeurd.

Deze wetgeving en de belastingvrijstelling die dit met zich meebrengt, leidt tot hoge payout-ratio’s. En dit verklaart ook de relatief hoge dividendrendementen.

Er bestaat een aantal vergelijkbare beleggingsconstructies in de VS. De bekendste daarvan zijn de BDC (wat staat voor Business Development Company) en de MLP (de Master Limited Partnership). Kaskoe heeft met New Residential Investment (NRZ) en Hercules Capital Inc (HTGC) ook twee BDC’s in zijn portfolio. MLP’s heb ik niet, omdat daar in het verleden een aantal Nederlandse beleggers naheffingen van de Nederlandse fiscus over hebben gekregen.

Hoe waardeer je een REIT?

Vanwege de werking en de belastingvrijstelling van een REIT, kan je een aandeel van een REIT niet op dezelfde manier waarderen als een dat van een ‘reguliere’ onderneming als bijvoorbeeld Royal Dutch Shell.

Afwijkend winstbegrip

Waar je bij aandelen van reguliere ondernemingen kijkt naar de winst per aandeel en de koers-winst verhouding, is dat bij REITs niet zinvol. Dat komt omdat de winst zogenaamde non-cash veranderingen bevat, zoals waardeverminderingen en afschrijvingen. Bij ondernemingen met veel activa zoals REITs, kunnen waarderingen een groot effect op de winst hebben terwijl dit weinig invloed heeft op de cashflow.

FFO en AFFO

Voor de winstgevendheid van REITs wordt er daarom vooral naar de cashflow gekeken. De variabele die daarbij vaak gehanteerd wordt is FFO of AFFO. FFO staat voor Funds From Operations, en AFFO wil zeggen Adjusted Funds From Operations. FFO is grotendeels gelijk aan de cashflow. Het verschil tussen FFO en AFFO is in de laatste de investeringsuitgaven zijn afgetrokken die nodig zijn om het vastgoed te onderhouden.

Hoger dividend payout-ratio

Daar waar bij activa-arme ondernemingen gekeken wordt naar de koers-winstverhouding, wordt bij REITs gekeken naar de koers-FFO of koers-AFFO waarde. Bij veel analyses zal je deze waarden terug zien komen. De payout-ratio kan je berekenen door de jaarlijkse dividend per aandeel te delen door de FFO per aandeel. Je zal zien dat deze bij REITs vaak veel hoger ligt dan wat bij reguliere ondernemingen als veilig wordt gezien. Maar vanwege de continuïteit die vastgoedinkomsten normaliter met zich meebrengt, mogen de percentage van de dividend payout-ratio hoger liggen.

Wat is een REIT
Bron: seekingalpha.com

Wat is het risico van een REIT?

REITs kennen een aantal risico’s.

Schuldpositie

In de eerste plaats bestaat de balans van een REIT uit een hoge schuld met, als het goed is een hoge waarde aan bezittingen. Daaruit volgen twee risico’s. Namelijk het risico van een rentestijging. En het risico dat de bezittingen minder waard blijken te zijn dan waarvoor ze op de balans staan. Bij de beoordeling van een REIT is het dus altijd belangrijk om na te gaan hoe de schulden er uit zien. Wat is het gemiddelde rentepercentage, wat zijn de looptijden, wat zijn de mogelijkheden tot herfinanciering? En voor wat betreft het bezit zit ik liever in REITs in een groeimarkt dan in REITs in een stagnerende markt. Daarom voor mij dus geen REITs in fysieke winkelcentra maar logistieke centra t.b.v. e-Commerce.

Volatiliteit

In de tweede plaats zijn de aandelenkoersen van REITs vaak behoorlijk volatiel. Om hier een beeld van te krijgen, de prijsvolatiliteit van OHI lag het afgelopen jaar op ruim 27%, en dat van MNR op bijna 21%. Wat je met name ziet dat als er iets gebeurt met de rente of met een huurder, de koers daar direct op reageert. Om vervolgens vaak weer te normaliseren. Je moet hier als belegger dus tegen kunnen. En het bied je als lange termijnbelegger de mogelijkheid om een dipje af te wachten voordat je aandelen van een REIT koopt.

Problemen met huurders

Ten derde hebben REITs huurders. En ja, die vallen wel eens om of hebben moeite de huur te betalen. Als het een substantiële huurder is, die bijvoorbeeld goed is voor een belang van 10% of meer in het gehele portfolio, is er al snel een probleem. Gederfde huurinkomsten, leegstand en dus minder dividend als gevolg. Meestal kan je op de investor relations pagina van de website terugvinden hoe de verdeling er uit ziet. Een goede spreiding onder solide merken is te prefereren. Niet al je eieren in één mandje steken…

eieren in een mandje

Wetgeving

Tenslotte is er het wetgevingsrisico. Het moment dat er gesleuteld zou gaan worden aan de speciale belastingregimes, zal dat direct gevolgen hebben voor de koersen van REITs.

Uiteindelijk is het met REITs net zoals met ‘gewone’ bedrijven. Je hebt goede en minder goede REITs. De fundamentals moeten op orde zijn, er moet voldoende cashflow binnenkomen en het helpt enorm als er een goed managementteam op de bok zit.

Hoe kan je beleggen in een REIT?

Het grootste deel van de REITs is publiek genoteerd aan een aandelenbeurs. Via de meeste brokers kan je aandelen in REITs aankopen of verkopen. Je kunt in individuele REITs beleggen. Maar het is ook mogelijk om in ETF’s van REITs te beleggen. Afhankelijk van het type belegger en je risico-bereidheid moet jezelf je keuze maken. Sowieso zou ik altijd slechts een beperkt deel van de portfolio in REITs steken en zorgen voor voldoende spreiding.

Welke REIT heb jij in je portfolio?

Kaskoe haat spam. Lees hier ons privacyreglement .